引言
在土地制度方面，新加坡采用托伦斯（Torrens）土地登记制度。该制度建立在两个主要组成部分之上：其一是土地登记册，提供土地所有权的最终记录；其二是警示（caveat）机制，用于保护那些尚不能立即登记的权益。
警示制度是一种保护性机制，适用于无法立即登记的土地权益。警示的主要功能类似于法定禁令，其作用在于防止登记任何可能不利于警示申请人（caveator）权益的交易，除非先给予其机会证明其主张。同时，它也作为一种公开通知，告知任何查阅土地登记册的人该土地存在未登记权益，必须予以考虑，从而避免可能侵犯这些权益的交易发生。
那么，何时可以对一处房产提出警示申请？
一般而言，警示可在以下情形中提出：
买卖协议
最常见的情况是，在存在土地买卖协议时提出警示。在此情况下，买方根据土地买卖合同所享有的权益被视为土地的衡平法权益（equitable interest）。当存在有效且具有约束力的土地买卖合同时，该衡平法权益即转移给买方，使其对土地拥有合法权益，从而可支持其提出警示。此举可保护买方利益，防止卖方以可能损害买方权利的方式处置房产。
购买选择权
若房产登记所有人授予某人购买选择权，该人即被视为对土地拥有衡平法权益。该权益源于其在特定条件下于未来购买该房产的合同权利。因此，选择权持有人可通过提出警示来保护其权益。通过登记警示，可向潜在买家或其他交易方发出通知，从而防止任何可能损害其权利的交易。
按揭（Mortgage）
按揭权人（如银行）可提出警示以保护其对房产的担保权益。该警示会记录在房产产权上，表明按揭权人对房产享有权利或利益。提出警示后，任何出售、转让或其他处置行为均需经其知悉与同意。
其理由在于，按揭权人的权益是以房产作为贷款担保，因此任何可能影响房产价值或影响其追索贷款的交易都可能危及其利益。警示可防止房产在未经其同意的情况下被出售或处置，从而维护按揭权人的权利。
优先购买权
优先购买权赋予某人在房产所有人将其出售给第三方之前，优先获得购买机会。该权利可能源于法定规定，但更常见的是基于合同约定。
虽然警示通常仅限于“对土地享有权益的人”提出，而优先购买权传统上并不被视为土地权益，但新加坡案件Ho Seek Yueng Novel v J & V Development Pte Ltd（简称“Novel Ho”）对此采取了不同立场。
在Novel Ho案中，原告从被告处购买多处房产，并授予被告未来出售时的优先购买权。但原告后来违反协议出售其中一处房产，被告遂对另一尚未出售的房产提出警示。原告申请撤销该警示。
法院最终裁定，优先购买权在设立时即构成可警示的权益。法官指出，虽然该权利仅在房主决定出售时才“具体化”为土地权益，但若等到出售发生后才允许提出警示，权利持有人将处于极不利地位。
法院权衡了政策考量，最终认为应承认优先购买权为可警示权益，以保护权利持有人并向第三方提供通知。
离婚程序中的婚姻财产权益
在离婚程序中，一方对婚姻财产的主张可能足以支持提出警示。为防止资产在分割前被出售或转移，可通过警示维持现状，直至法院作出最终裁决。
不当警示
由于任何声称对土地享有权益的人都可提出警示，而登记官并不会事先审查其有效性，因此必须有机制防止滥用。
被警示方（caveatee）可要求警示申请人到法院解释为何不应撤销警示。若被警示方认为警示系恶意、无理或滥用，可向登记官提交法定声明。登记官将通知警示申请人拟撤销警示，除非其在30天内提供法院命令或充分证据支持保留警示。
在通知期间，警示申请人可向法院申请救济，法院将根据情况作出公正裁决。
结论
总体而言，警示在新加坡托伦斯土地登记制度中发挥关键作用，为尚未正式登记的土地权益提供保护。然而，若警示被不当提出，可能导致法律纠纷及费用风险。
因此，在购房或涉及土地权益时，建议寻求专业法律意见。如您需要协助，欢迎与我们联系。
