引言
在新加坡高等法院于 Crystal Beauty Pte Ltd v Xu Jasmine and another [2025] SGHC 86 一案中作出的判决中，法院审理了一宗由商业物业买方针对其所委任房地产经纪提出的索赔。争议的核心在于物业所列明的建筑面积与实际可使用的室内空间之间存在差异，从而引发了关于失实陈述及专业疏忽的指控。
This case serves as a timely reminder to both property buyers and real estate professionals about the limits of what property agents are responsible for, the legal requirements for a successful misrepresentation claim, and why independent checks are essential when entering into any property transaction, especially for commercial purposes.
背景
Crystal Beauty Pte Ltd 是一家美容院经营者，一直在新加坡 D’Leedon 的 #01-68 单位经营业务。为扩大业务规模，该公司考虑购买正对面的单位——D’Leedon 的 #01-62（下称“拟购新物业”）。该物业在公开平台上的广告与挂牌资料中标示建筑面积为 818 平方英尺，而相关陈述亦有官方文件作为支持，包括新加坡土地管理局（Singapore Land Authority）的记录。
交易随后顺利推进并完成。然而，在原有租户搬离、买方正式接管物业后，受聘进行装修的室内设计师发现，该单位实际可使用的室内面积仅约为 619 平方英尺。出现差异的原因在于该单位的结构设计包含向内倾斜的墙体，使天花面积在计算上被放大，但并未转化为真正可使用的地面空间。买方认为自身受到误导，遂对房地产经纪提起法律诉讼，要求就涉嫌失实陈述及未尽应有谨慎责任而索赔损失。
法律争议焦点
法院的裁决主要围绕三个关键法律问题展开。首先，法院审视房地产经纪是否曾向买方表示该物业的可使用室内面积为 818 平方英尺。失实陈述的成立，必须满足明确的事实陈述已作出、该陈述不真实，以及买方是基于该陈述而作出决定。在本案中，法院认定并不存在这样的陈述。房地产经纪仅提及了物业在房地产平台及产权记录中所列明的总建筑面积，而这符合行业的一般惯例，并未暗示该数字代表可使用的室内面积。此外，买方对相关事实的陈述前后不一、内容含糊，也削弱了其主张的可信度。
其次，法院考虑买方是否在作出购买决定时依赖了该等陈述。所谓“依赖”，是指买方的决定必须是基于对方所作出的陈述，而非源于自身假设或其他外在因素。法院指出，买方早在 2018 年便曾考虑购买同一单位，对该单位的布局已具备一定了解。亦没有证据显示 2020 年期间所提及的任何内容，在促成最终购买决定中起到了实质性作用。
第三，法院审查房地产经纪是否未尽到合理谨慎责任。在新加坡，房地产经纪须依法诚实行事并具备专业能力，遵循法律及监管机构所制定的规则。然而，法律并未要求经纪在没有任何预警或异常迹象的情况下，必须识别或调查罕见的建筑结构问题。本案中，经纪已通过认可的房地产平台及官方政府记录进行了常规核查。导致可使用面积缩小的特殊建筑设计极为罕见，甚至连案件中受聘的专业专家此前亦从未遇到类似情况。法院认为，在此类普通交易中，要求经纪额外索取建筑图纸或聘请测量师并不合理。
基于上述原因，法院裁定房地产经纪的行为合理且符合专业标准，既不存在虚假陈述，也不存在失职行为，买方的索赔因此被驳回。
该判决进一步厘清了房地产经纪所承担的法律责任边界，以及买方自身应负的责任。经纪需诚实行事并核实基本事实，但除非存在明确疑点，否则并无义务对物业的每一项细节或适用性作出保证。对于独特或非标准的设计特征，买方有责任自行进行进一步调查。
本案亦清楚说明了法律文件所载面积与实际可使用空间之间的差异。产权文件及广告中常见的分层面积（strata area），可能包含墙体或在实际使用中并不具备功能性的空间。若买方对室内布局有特定要求，例如需要一定数量的房间或工作区域，应在完成交易前，通过实地测量、查阅平面图或咨询专业人士加以确认。
此外，判决也表明，法院不会接受笼统或含糊的指控。任何法律索赔都必须建立在具体且有充分证据支持的事实基础之上。在失实陈述案件中，立场反复或模糊的记忆，均不足以满足举证责任的要求。
结论
本案的裁决清晰展示了法院在审理涉及物业失实陈述及房地产经纪责任纠纷时所采取的分析方式。尽管房地产经纪确实负有谨慎行事及诚信履责的义务，但并不意味着他们需为所有意料之外的结果承担责任。买方同样必须履行自身责任，确认所拟购买的物业是否真正符合其实际需求。
对于以自用或业务营运为目的购置物业的企业而言，本案再次提醒，尽职调查不应仅停留在表面信息层面。单纯依赖挂牌资料或标准文件并不足够。若空间规划对业务运作至关重要，应在交易完成前，事先对物业空间的实际可用性进行专业评估，以避免日后产生不必要的争议与风险。
