引言
法院在多种情况下有权下令出售不动产。此类法院命令出售通常发生在婚姻破裂、共同所有权纠纷或破产案件中，在这些情况下必须变现房产以解决法律或财务问题，并确保各方当事人之间的公平。
婚姻诉讼
在离婚或婚姻诉讼中，《妇女宪章》授权家庭司法法院公平分配婚姻财产，包括婚姻住房，而该住房往往是婚姻中最重要的资产。新加坡《妇女宪章》第112条为离婚时分配婚姻资产提供了法律框架。
共同所有权纠纷
当两人或以上共同拥有一处房产（无论是共同租赁人或按份共有人）时，可能就房产的使用、保留或出售产生分歧。根据《最高法院司法法》（SCJA），当共有人无法达成共识时，法院可行使其出售权力。
在Sin Chiau Soon v Aitken Robert Bond [2025] SGHC 94一案中，法官认为“必要或适当”（necessary or expedient）这一标准同样适用于SCJA 2020第一附表第2段的第一项与第二项。法院依照Su Emmanuel v Emmanuel Priya Ethel Anne and another [2016] 3 SLR 1222的判例，进行了多因素平衡分析。
法院裁定，命令出售房产的权力并不取决于是否存在其他实体法律依据来支持该权力的行使。Tan Poh Beng v Choo Lei Mei [2014] 4 SLR 462一案的观点未被采纳。Sin Chiau Soon一案目前仍在上诉中。
法院根据SCJA 2020命令出售房产的权力
《最高法院司法法1969年版（2020修订版）》（“SCJA 2020”）第18(2)条结合第一附表第2段赋予高等法院总庭以下权力：
分割及以出售代替分割
法院有权在任何土地分割诉讼中命令分割土地，或指示以出售代替分割；并在任何与土地有关的案件中，如认为必要或适当，可命令出售全部或部分土地，并作出所有必要及附带指示。
《法院规则2021》（“ROC 2021”）第13号命令第7条第(1)款规定：7—(1) 若任何不动产在诉讼中成为争议标的，法院可在审理前命令出售或以适当方式处置该不动产。
我们认为，Sin Chiau Soon案的法官正确认定：SCJA 2020第一附表第2段并未要求必须存在其他实体法律依据才能行使出售权。
在Sin Chiau Soon v Aitken Robert Bond [2025] SGHC 94中，两名业主按份共有该工业单位，各持50%股份。法官认为“明显有必要且适当命令出售该房产”。考虑的相关因素包括：
- 共有人之间存在纠纷
- 被告拒绝支付房产相关费用
- 共同借款人面临按揭风险
- 被告拒绝出售房产
- 房产面临被银行止赎的风险
- 对被告不存在不当困难或不公
在Su Emmanuel v Emmanuel Priya Ethel Anne and another [2016] 3 SLR 1222一案中，上诉法院裁定：
a) 在决定是否以出售代替分割时，法院需平衡多项因素，包括：(i) 当事人之间的关系状态；(ii) 房产状况；以及 (iii) 若不出售，双方关系是否可能进一步恶化，从而更适合采取“彻底分离”。
b) 必须考虑在出售与不出售两种情形下，各共有人可能遭受的潜在损害。
c) 若出售将违反共有人之间关于处置土地方式的既有协议，一般不应下令出售。
在Su Emmanuel案中，三名共有人明显无法相互合作，法院下令出售房产。相关考量因素包括：
- 若不出售，Priya遭受的损害远大于Su在出售后可能承受的损害。
- Priya对房产作出了重大财务贡献，且该房产是其主要资产；而Su未作出任何财务贡献。
- 若不出售，Priya可能被判破产；此外，她虽在偿还按揭，但并未居住在该房产，而是租住组屋。
- 破产与无力偿债
当个人或企业被宣告破产时，《无力偿债、重组及解散法》（IRDA）授权官方受托人（个人破产）或法院指定清算人（公司破产）出售破产人资产，包括不动产。
Chee Yoh Chuang 及另一人 诉 Ooi Chhooi Ngoh [2020] SGHC 35
该房产由Koh Sin Chong Freddie（“破产人”）及其妻子（被告）以共同租赁方式持有。法官认为，在审理官方受托人或破产受托人申请出售房产时，法院应考虑不仅包括直接受影响当事人的利益，还应包括破产共有人债权人的利益。经权衡债权人、被告及其他家庭成员的损害后，法院下令出售房产。
结论
上述判例显示，法院在必要时愿意下令出售房产，以公平解决纠纷、打破僵局、实现利益的清晰分割，并帮助当事人摆脱持续冲突或不确定性，迈向最终解决。
