引言
当父母以自己的名义购买房产，但正式声明该房产由其代为信托持有、利益归属于子女时，法律所有权与受益所有权即被分离。此时，父母成为法定所有人及受托人，负责管理该资产；而子女则为受益人，有权享有房产带来的利益，如租金收入及出售所得款项。
法律影响：
- 若信托契据未明确授权受托人（即父母）出售、出租或再投资信托财产，则其必须向法院申请批准方可进行相关行为。
- 法院的首要考量始终是子女的最佳利益，而非受托人的财务或个人状况。
案例分析：Re Cai Jinhong [2024] SGHC 295
在近期的一宗新加坡高等法院案件中，申请人请求法院批准出售两处以信托形式为其子女持有的房产——一处估值$1,434,000，另一处$975,000，且两处房产均尚有约一半的购房贷款未偿还。尽管房产登记在申请人名下，但2020年12月21日签署的信托契据清楚载明房产系为其8岁女儿及13岁儿子的利益而持有。
申请人以严重财务压力为由申请出售，理由包括：
- 个人储蓄几近耗尽；
- 因经济波动而面临失业风险；
- 需赡养年迈父母、偿还自住房贷款，并同时承担信托房产的按揭还款。
法院援引《受托人法》第56(1)条，该条允许法院在信托契据授权不清或权限不足时，授予受托人额外权力。法院需评估拟议行为（本案为出售房产）是否属权宜之计，即是否有助于信托财产的妥善管理与保全。
法院最终裁定，出售房产符合子女的长远利益，可避免因贷款违约或止赎而造成更大财务损失。
法院批准出售，但附带条件：申请人须为每名子女设立独立的信托账户，扣除相关交易费用后，将各自房产的净收益存入对应账户，专款专用，仅供该子女受益。
Cai Jinhong 案凸显了为未成年人设立房产信托的限制与责任。即便父母承担购房费用，他们亦不得随意处置或从中获益，除非信托契据明确授权或经法院批准。
为子女设立房产信托的关键考量
父母拟以信托方式为子女持有房产时，应重点考虑以下事项：
- 受托人权限范围
受托人权力主要来源于：
- 信托契据本身，其明确规定受托人可行使及不得行使的权力；以及
- 相关法定条文，如《受托人法1967》。该等法律通常作为信托契据的补充，而非替代，除非另有明确规定。
- 裸信托（Bare Trust）的法律影响
在裸信托安排下，父母仅代为持有法律所有权，完全为子女利益服务，无权修改、撤销或从中获益。任何偏离该安排的行为均可能引发法律及税务风险，包括被质疑为虚假交易或税务规避。
- 受益人成年后的权利
一旦子女年满21岁，或多名成年受益人达成一致，他们可依据Saunders v Vautier原则申请终止信托，并要求将资产转至其名下，即使受托人反对亦可行使此权利。
- 印花税与税务考量
现行规定下，以信托方式为子女购置房产须在购房时缴纳65%的额外买方印花税（ABSD）。但在Re Cai Jinhong案中，由于信托设立早于现行规则生效，该税项并未适用。父母可向新加坡国内税务局（IRAS）申请减免或退税，但须符合特定条件。
结论与建议：
以信托方式为子女购置房产，通常仅适用于父母真正打算作出不可撤销、无条件赠与的情形，即不打算日后收回控制权或撤销安排。然而，现实生活中的突发事件——如财务困境、离婚或家庭成员离世——可能导致结果与最初意图不符，因此设立信托前务必审慎评估。
