引言
- 任何交易均以当事人对相关资产具备足够处置能力为前提，无论涉及的是业务、货物还是房地产。在房地产交易中，若业主已经去世、丧失心智能力，或即使不幸事件发生在买卖协议签署后、或购房选择权（Option to Purchase）行使之后，仍有相应指引说明如何继续推进交易。
新加坡律师公会买卖条件
- 新加坡律师公会买卖条件（“Conditions of Sale”，下称“买卖条件”）是一套标准条款。尽管并非自动适用，但通常会被纳入房地产交易中。当事人亦可通过协议对部分条款作出修改或排除适用。该条件会根据本地法律发展不时更新。目前共有三个版本：1999年、2012年及2020年买卖条件。
- 在本文中，我们将重点讨论2012年及2020年买卖条件中的第9.5条，因为当事人死亡或丧失心智能力的情形已在其中作出规定，而1999年版本并无相关条款。
- 2012年买卖条件（“COS 2012”）第9.5条规定如下：
如果卖方或买方（或其中一名卖方/买方）在预定完成日前去世，预定完成日可延后合理期限，但不得超过自死亡之日起三（3）个月，以便取得遗嘱认证（Grant of Probate）或遗产管理书（Letters of Administration）以完成合同，且在该延长期内任何一方均无需支付利息。
（着重部分已强调）
- 2020年买卖条件（“COS 2020”）第9.5条规定如下：
如果卖方或买方（或其中一名卖方/买方）在预定完成日前去世或丧失心智能力，预定完成日可延后合理期限，但不得超过自死亡或经医学证明丧失心智能力之日起三（3）个月，以便取得遗嘱认证、遗产管理书或法院委任监护令（Deputyship Order）（视情况而定）以完成合同，且在该延长期内任何一方均无需支付利息。
（着重部分已强调）
- 由此可见，根据买卖协议或购房选择权中采用的买卖条件版本，当事人死亡或丧失心智能力均有相应的标准条款应对机制。
- COS 2012仅涵盖当事人死亡情形，而COS 2020同时涵盖死亡及丧失心智能力。一般而言，在买卖协议或购房选择权中采用COS 2020更为有利，因为丧失心智能力是现实且常见的风险。
- 此外，尽管买卖条件默认提供三个月的延期，当事人仍可自由协商更长或更短的期限。例如，若遗嘱认证申请较复杂，或监护申请比预期困难，当事人可协商延长时间。
发生死亡情形时
- 若当事人去世，则需申请遗嘱认证（有遗嘱）或遗产管理书（无遗嘱或无在世执行人），以委任遗产代理人代表遗产继续推进交易。除非买卖协议或购房选择权另有约定，否则合同仍对遗产具有约束力。
- 若买卖协议或购房选择权是在业主去世后签发，则正确的缔约方应为遗产代理人。
- 若协议在业主生前签署，但其在完成交易前去世，则COS 2012与COS 2020均提供三个月延期，除非当事人已明确排除或修改该条款。
- 买方须注意，相关物业必须列入遗嘱认证/遗产管理书的资产清单，遗产代理人才具备法定地位处理该物业。付款应汇入遗产账户，由遗产代理人在交易完成后按法律分配。
发生丧失心智能力情形时
- 若当事人丧失心智能力而非死亡，关键问题在于其是否已设立并注册持久授权书（“LPA”）。
- 若LPA已在公共监护人办公室（OPG）注册，且受托人（Donee）具备相关授权，则可代替当事人继续交易。
- 若受托人未获授权，或当事人未设立LPA，则需向法院申请监护令（Deputyship Order）。
- 买方律师将索取LPA副本及医学报告，以确认代表人身份及权限。
- 若无LPA，买方律师将要求提供法院颁发的监护令副本。
- 根据COS 2020第9.5条，默认提供三个月延期（除非另有约定）。COS 2012并未涵盖丧失心智能力的延期，但当事人仍可在谈判中约定并纳入协议。
结论
- 在上述所有情形中，买方必须通过官方文件核实代表人身份，并确保款项支付至正确收款方。尽管交易可能延迟，但业主死亡或丧失心智能力并不会自动导致交易无效。
- 在Sim Mong Teck & Partners，我们经验丰富的房地产团队对产权交易事务具有深厚专业知识，可为您提供务实且可靠的法律建议。
- 如您对房地产或其他产权转让事务有任何疑问，欢迎联系本所律师或业务发展团队。
