引言
近期的法院判决对99:1产权结构的使用进行了更严格的审查，试图区分真正的产权安排——在这种情况下，产生信托（resulting trust）原则可合法适用以反映当事人的真实意图——与主要为规避印花税义务而人为构建的安排。
在该结构下，两名个人（甲方与乙方）可作为按份共有（tenants-in-common）购置新加坡房地产，其中甲方持有99%，乙方持有1%。在达到最低持有期限后（通常为四年，否则需缴纳卖方印花税），乙方可将其1%份额转让给甲方，使甲方成为该物业的唯一法定所有人。随后，乙方即可以个人名义购买第二套房产，从而避免缴纳额外买方印花税（ABSD），而甲方仅需就1%份额转让缴纳买方印花税（BSD）。
尽管该安排本身并非必然违法——因为当事人有权合法约定各自的产权比例——但法院及税务机关仍会审查交易的实质内容。若该安排被认定为虚假或主要为避税而设立，法院可将其推翻，从而可能引发追溯性补税、巨额罚款及漫长的法律纠纷。
在近期案件Ngor Shing Rong Jake v Wong Mei Lee Millie [2025] SGHC 119中，法官需裁定：在99:1产权安排下的1%共有人，是否因违法行为而被禁止依据产生信托主张更大份额。法官指出，潜在违法的关键在于“脱钩阶段”（decoupling stage），即当事人可能向新加坡国内税务局（IRAS）陈述原1%业主已完全放弃其在首套房产中的权益，但实际上其仍保留未披露的实益权益。
案件简要概要
Jake 与 Millie 共同拥有位于 Hillcrest Arcadia 的一套三卧室公寓（“该物业”），分别持有1%（Jake）及99%（Millie）的注册份额。双方分手后，Millie 主张她拥有99%的产权；而 Jake 则依据产生信托主张70%的实益权益，基于其对购房资金的实际出资比例。
无争议的事实是，双方刻意采用99:1产权比例的原因之一，是为了在未来购买第二套房产时避免缴纳ABSD。
法官基于证据认定，Jake 并无意立即、无条件地将其出资利益赠予 Millie，因此认定存在以 Jake 为受益人的产生信托。最终，法官裁定Jake 的份额为55.22%，Millie 的份额为44.78%，以双方购房时的直接出资比例为依据。因此，Millie 就其中54.22%持有以 Jake 为受益人的产生信托。
依据《印花税法》第4条，少缴印花税属严格责任。尽管如此，法官认为完全剥夺 Jake 基于产生信托享有的54.22%权益属不成比例的处罚。
本案具有重要意义，因为证据明确显示存在违法目的。然而，以下事实和考量对 Jake（1%注册业主）有利：
- 99:1的比例主要是为缓解 Millie 的不安全感，而非无条件赠与。
- 采用99:1产权结构的主要目的在于安抚 Millie，而购买第二套房产仅属次要考量。
- 产生信托下的实益权益应在购房时确定。
- 双方并未意识到其行为可能构成非法少缴印花税。
- 实际上并未成功避税，且因双方分手，该违法目的已不可能执行。
- Jake 并非刻意采用99:1比例以隐瞒其实益权益。
- 剥夺 Jake 的54.22%权益属过度处罚。
- 法院适用产生信托原则以达成公正结果。
法官亦明确指出，并非所有99:1产权结构都会自动导致1%业主依据产生信托获得更大份额；每案均需视具体事实而定，法院将审查当事人意图、资金来源及整体行为。
换言之，持有1%注册份额的一方，可能仅限于其注册比例的权益，而法院可能驳回任何主张超出1%的索赔。
因此，若当事人——尤其是具备房产投资经验的个人——刻意采用99:1结构以歪曲真实实益所有权或掩盖财务利益，并具有避税目的或效果，则可能面临依据《印花税法1929》的调查及起诉。
IRAS 官网常见问题中亦明确指出：“IRAS 对任何旨在减少或规避税务的安排持严厉立场，包括买家通过人为或虚假安排购置房产以减少印花税的情形。”
在涉及避税的情况下，印花税署长可忽略或调整避税安排，追缴应缴印花税，并加征50%附加费；若未按期缴纳，还可处以最高相当于欠款四倍的罚款。
https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/additional-buyer’s-stamp-duty-(absd)
鉴于上述情况，建议共同购房者在交易中保持充分透明，确保按份共有的注册份额真实反映双方的实益权益及意图。
