引言
在新加坡进行房地产管理时，经常涉及的一种法律安排是设立信托。信托允许个人（委托人）将财产的法定所有权转移给受托人，由受托人代为管理并使受益人受益。一个常见的问题是：一项财产可以在信托中持有多长时间？答案取决于新加坡关于信托的法律框架，尤其是相关立法以及普通法中的反永续规则。
反永续规则（Rules Against Perpetuities）
新加坡对信托期限的基本限制源于普通法的反永续规则。该规则旨在防止财产被无限期地束缚，确保资产能够继续被有效利用。
根据《1909年民法令》（第43章）第32条，一般而言，信托的永续期限为自信托设立之日起100年。这意味着信托必须在此期限内“归属”（即将受益权转移）。如果信托契约规定的期限超过100年，该期限仍将被视为100年。因此，信托契约必须谨慎起草，以确保符合法律要求。
反永续规则的一个例外是为慈善目的设立的信托。慈善信托不受反永续规则限制，只要其目的符合新加坡法律认可的公共利益，例如扶贫、教育或社区福利，就可以无限期存续。
Saunders v. Vautier 规则
当信托是为未成年人或特定目的（如教育或医疗费用）设立时，需要特别考虑。例如，为未成年人设立的信托可以持续至受益人年满法定成年年龄（新加坡为21岁）或信托文件规定的更晚年龄，但仍须符合100年的永续期限。
Saunders v. Vautier 规则是一项普通法原则，赋予受益人在满足特定条件时终止信托并要求分配信托资产的权利。该规则适用于以下情况：
- 所有受益人均具有完全法律行为能力（即成年且精神健全）。
- 所有受益人一致同意终止信托。
并且受益人对信托财产享有绝对权利（即不存在附条件或未来利益）。
在新加坡，该规则仍然适用，是受益人寻求更大控制权的重要工具。然而，其适用取决于信托结构和条款。例如，在自由裁量信托中，受托人有权决定何时以及如何向受益人分配财产，因此受益人可能不具有“绝对权利”，从而限制该规则的适用。此外，信托契约可能包含条款，限制或排除受益人援引该规则。信托起草人通常会加入此类条款，以确保委托人意图得以实现。
近期判例
以下案件展示了Saunders v. Vautier规则在新加坡的适用，并就“虚假信托”（sham trust）及非法性抗辩提供了重要指引。
在Lau Sheng Jan Alistair v. Lau Cheok Joo Richard and another [2023] SGHC 196 案中，申请人Alistair Lau要求终止其父母设立的一项不可撤销信托，该信托涉及一处价值4,925,000新元的房产。他主张自己是唯一受益人，依据Saunders v. Vautier规则，有权终止信托并将房产转至其名下。
其母亲支持申请，但其父亲反对，声称该信托是为规避额外买家印花税（ABSD）而设立的“虚假信托”，应属无效。
新加坡高等法院审查后认为，该信托是真实有效的，而非虚假安排。法院裁定申请人作为唯一且具有完全行为能力的受益人，有权终止信托并取得房产。法院还澄清了信托法中非法性原则的测试标准，否定了“形式依赖测试”，强调应采用实质性评估方法。
可撤销信托 vs 不可撤销信托
信托期限也取决于其是否可撤销。可撤销信托允许委托人保留控制权，并可修改信托条款（包括期限）。相反，不可撤销信托一旦设立，通常难以更改，其期限将严格依据信托契约并受永续规则约束。
对房地产交易与遗产规划的影响
理解信托期限的法律限制对房地产交易与遗产规划至关重要。开发商和投资者常利用信托来安排产权结构和风险管理，但必须确保符合法律要求，以避免纠纷或无效。
若忽视这些限制，可能导致受益人纠纷、信托无效，或需要法院介入调整信托安排。例如，违反永续期限的信托可能需要提前分配资产。
专业建议至关重要
鉴于信托期限问题的复杂性，寻求专业法律意见十分必要。专注于信托与房地产的律师能够提供量身定制的建议，确保符合法律要求并保障委托人意图。这在高价值或跨司法辖区的信托安排中特别重要。
结论
在新加坡，信托期限受明确法律规则约束，既保障灵活性又确保实用性。100年的反永续规则是核心原则之一，而Saunders v. Vautier规则则赋予受益人一定控制权。无论您是委托人、受托人还是受益人，理解这些规则并寻求专业建议，都是确保信托合法有效、长期运作的关键。
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