引言
新加坡于2021年推出的《零售场所租赁行为守则》（以下简称“守则”），标志着该国商业房地产领域的一项重要发展。该倡议旨在为合格租赁的房东和租户营造一个平衡、公平、透明的租赁环境。通过确立明确的租赁谈判准则与原则，守则旨在减少纠纷、促进建设性的房东—租户关系，并支持零售行业的长期可持续发展。近期，该守则已被立法强制实施，进一步凸显其重要性并确保广泛合规。本文将探讨守则的关键内容、受影响主体、对租赁流程的预期影响，以及对新加坡零售业的更广泛意义。
守则与法律下的“合格租赁”
自2024年2月1日起，守则适用于所有在2024年2月1日或之后签订的合格租赁。
什么构成合格租赁？
一般而言，合格租赁需满足以下条件：租赁场所主要用于零售用途，如商店、餐饮场所和娱乐场所；租期（或续约期限）须不少于一年；此外，新租赁及现有租赁的续约均受守则约束。法律要求此类合格租赁遵守透明、公平及纠纷解决机制等标准，从而保障房东与租户双方利益。
守则的关键内容
守则为零售场所租赁提供了详细框架，涵盖多个重要方面，包括：
1) 租赁条款透明化： 守则要求所有零售租赁明确列明关键条款与条件，包括租金、租期及相关费用，使租户清楚其财务义务，减少误解与纠纷。
2) 标准化租赁协议： 守则倡导采用包含关键保护条款的标准化租赁协议，简化租赁流程，使新入场或小型零售商更易理解与接受。
3) 灵活的租赁安排： 守则认可零售业环境多变，允许在租赁协议中保留弹性，并就租金调整与续约提供指引，使双方可适应市场变化而不违反合同。
4) 公平谈判原则： 守则鼓励公开、诚实的谈判，要求双方充分考虑彼此利益，特别是保护议价能力较弱的一方。
5) 纠纷解决机制： 守则建议以调解作为首选方式，必要时再采用仲裁，旨在快速、友好地解决争议，减少业务中断。
法律强制遵守
近期立法规定所有合格租赁必须遵守守则，显著加强了其执行力。该举措使零售租赁领域的所有利益相关方均受法律约束，既彰显守则的重要性，也建立了明确的执法与问责机制。违规行为可能面临法律后果，构成对不公平租赁行为的强力威慑。
对租赁流程的预期影响
守则的推出，尤其是其强制性实施，旨在显著改善新加坡零售场所的租赁流程。通过提升透明度、公平性与标准化程度，守则致力于打造更稳定、可预测的租赁环境，使租户更好地规划业务与财务。
对房东而言，守则提供了吸引并留住优质租户的框架；公平租赁实践有助于建立良好声誉与长期合作关系。同时，完善的纠纷解决机制也有助于维护房东—租户关系。
对零售业的更广泛影响
除直接惠及房东与租户外，守则对新加坡零售业具有更深远影响。更透明、公平的租赁环境有助于打造更具韧性的零售生态，使中小企业更有信心经营。
此外，守则亦支持政府更广泛的经济目标，提升新加坡作为零售目的地的吸引力，吸引更多国际品牌入驻，丰富零售业态，巩固新加坡作为全球商业枢纽的地位。
结论
总体而言，已被强制实施的守则是改善零售租赁环境的重要举措。其确立了公平、透明的租赁标准，平衡房东与租户利益，减少纠纷，并支持零售行业的长期可持续发展。相关立法要求彰显其重要性，也为其他地区建立规范化租赁市场提供了借鉴范例。
