引言
与亲人共同购置房产往往象征着一个喜悦的里程碑，代表着共同的承诺与理想。然而，随着时间推移、环境变化及关系演变，共同所有权可能出现分歧，甚至引发矛盾。在某些情况下，若紧张关系无法化解或利益出现分歧，共有人可能不得不考虑艰难的决定——例如出售其所持份额，或买断另一方的权益。
当纠纷发生且无法通过协商解决时，可能需要诉诸法律，由法院决定房产的最终处理方式。这正是近期案件 **Tan Siew Kheng（已故Tan Siew Cheng遗产的个人代表）诉 Teo Kian Kian（已故Tan Siew Hiang遗产的个人代表）[2023] SGHC 268**（以下简称“**Tan Siew Kheng v Teo Kian Kian**”）的背景。该案展示了共同所有权纠纷的复杂性，以及法院在平衡各方利益、寻求公平结果中的关键作用，尤其是在共有人关系破裂的情况下。
Tan Siew Kheng v Teo Kian Kian 案件
本案争议发生在两份遗产的个人代表之间，涉及位于新加坡海星路（Hai Sing Road）的共有房产。该房产由两姐妹——Tan Siew Cheng 与 Tan Siew Hiang——共同持有，各自拥有50%的份额。
Tan Siew Cheng 的遗产由其执行人 Siew Kheng 管理，而 Tan Siew Hiang 的遗产则由 Kian Kian 代表。
两姐妹去世后，共有人之间的紧张关系逐渐显现。随后，作为遗嘱执行人的 Siew Kheng 提议以不低于240万新元的估值在公开市场出售该房产。然而，Kian Kian 及其兄弟 Yong Kian（其母亲遗产的受益人）反对出售。由于二人一直居住在该房产内，他们明确表示不愿搬离，并且未提出任何替代估值方案。
该纠纷引出了法院需裁决的两个核心问题：
**问题一：** 即使一方反对，法院是否可以下令出售房产？
**问题二：** 法院是否可以强制一名共有人买断另一名共有人的份额？
法院对问题一的裁决
就第一个问题而言，法院认为，基于案件事实，出售房产是解决受益人之间紧张关系的最实际方案。双方关系已严重恶化，难以继续维持共同所有权。此外，部分受益人年事已高，迫切需要通过出售房产及时获取其财务权益。
法院强调了实现“**干净切割（clean break）**”的重要性，即彻底分离各方利益，使受益人不再需要继续管理或协商共有事宜。若继续维持共同所有权，可能导致长期冲突及行政复杂性，损害所有相关方的利益。
在权衡各方立场后，法院认为出售房产的损害小于拒绝出售。若不出售，受益人将长期陷入无法变现其份额价值的困境；而通过出售，他们可按公平市价分配收益，确保无人因持续共有而受到不公平对待。
法院对问题二的裁决
针对第二个问题，即法院是否可强制一方买断另一方份额，法院明确表示**无此权力**。强制买断相当于司法征收（judicial expropriation），即法院以固定价格强行转移产权，这与基本产权原则相悖。
法院指出，共有人的权利包括自主决定何时、如何出售其份额。若法院强制买断，可能剥夺该权利，并迫使一方以不公平或低于市场价出售。因此，法院认为最公平的方式是允许在公开市场出售，由竞争性报价决定真实价值。
不过，为平衡各方利益，法院确认可授予一方**优先购买权（right of first refusal）**。即若一名共有人愿意购买另一方份额，必须匹配公开市场上的最高出价，以确保出售方获得最佳价格。
法院裁决的法律依据
法院依据《最高法院司法法》第18(2)条及附表一作出裁决。这些条款赋予法院在必要或适当情况下下令出售房产的权力，尤其是在共有人关系破裂、共同管理不可行时。
判决同时重申，法院虽可促成房产出售，但**无权通过强制买断干涉个人产权**。公开市场出售既能保障各方权益，也能确保他们获得公平补偿。
结论
本案凸显了共有房产的挑战，特别是在关系破裂或出现死亡等不可预见事件时。它强调了共有人之间事先制定清晰协议的重要性。
法院的裁决表明，法律可以介入解决纠纷（如在无法合作时下令出售），但不能强制买断，以避免不公平对待任何一方。
确保以最佳市场价值出售房产，体现了法律追求公平的原则。无论是继承、联合投资还是个人冲突，共有人都可能面临类似情况。本案提醒人们应提前规划，例如制定协议或遗嘱，以避免未来纠纷。
共有房产需要信任、合作与远见；若缺乏这些，冲突可能导致高昂的法律成本及意外后果。了解法律框架有助于个人作出更明智的决策，减少未来风险。
如您有任何疑问或需要关于房产所有权的法律建议，请随时联系我们以获取进一步协助。
