引言
随着政府为抑制房地产价格而提高额外买方印花税（ABSD）作为降温措施的一部分，我们看到越来越多的房地产交易采用信托结构。在本月的产权转让文章中，我们将探讨以信托形式持有的住宅房地产在房地产税和卖方印花税方面的影响。
房地产税
新加坡国内税务局（IRAS）网站指出：-
房地产税应由从物业中收取租金的人缴纳，无论其是以本人名义收取，还是作为他人的代理人或受托人收取；或者在物业出租情况下有权收取租金的人，包括其名字登记在估价名册上的人。
由此可见，无论受益人是谁，作为受托人都有责任支付信托持有物业所产生的房地产税。
根据信托契约的条款，受托人可能可以使用租金收入来履行房地产税义务。设立人应预留一定资金，以应对物业未出租期间的税务支出，或者在受益人打算自住而非出租的情况下使用。
房地产税税率
住宅物业适用自住业主税率或非自住业主税率。
对于以信托形式持有的物业，适用哪一种税率取决于受托人是否居住在该物业中。
由于受托人是物业的法定所有人，其姓名会被列为物业所有者。如果受托人并未居住在该物业内，即使受益人居住其中，仍适用非自住业主税率。
相反，如果受托人居住在该物业内，即使受益人不住在该物业中，仍适用自住业主税率。
卖方印花税（SSD）
如果物业从信托中出售或转让，可能需要缴纳卖方印花税（SSD）。
SSD适用于所有在2010年2月20日或之后购置并在持有期内出售的住宅物业和住宅用地。
根据购置时间的不同，持有期可能为1年、3年或4年。
自2017年3月11日起，持有期统一固定为3年。
是否征收SSD取决于交易的性质以及设立信托时的信托契约条款。
如果在物业转移给受益人之前发生处置（例如出售或赠与），则相关的购置日期为物业转入信托之日。
如果在物业已转移给受益人之后发生处置，则取决于该物业是否为可识别的个人受益人而持有。
若信托受益人为不可识别的个人，则相关购置日期为物业从信托转移给可识别个人之日。
若信托受益人为可识别的个人，且处置发生在物业转移给该受益人之后，则相关购置日期为物业最初转入信托之日。
以下为三种示例情景：
情景一
2022年6月设立信托，为受益人A持有住宅物业。2024年1月，经受益人A同意，受托人在未先将物业转移给A的情况下将其出售给第三方。
在此情况下，相关购置日期为2022年6月，即物业转入信托之日。由于持有期介于1至2年之间，应缴纳的SSD为市场价值或交易价格中较高者的8%。
情景二
2020年6月设立信托，持有住宅物业但未指定可识别的个人受益人。2024年1月，该住宅物业被转移给B先生/女士。
若B先生/女士日后打算出售该物业，其相关购置日期为2024年1月，即其从信托中取得物业之日。
情景三
2022年6月设立信托，为受益人C持有住宅物业。2024年1月，C年满21岁，依据信托契约，物业被正式转移给C。
若C打算在2024年或之后出售该物业，其相关购置日期仍为2022年6月，即物业最初转入信托之日。
结论
在新加坡森孟德律师事务所（Sim Mong Teck & Partners），我们的产权转让团队拥有丰富的房地产相关经验与专业知识，能够为您提供切实可行的法律建议。
如您对您的物业或其他产权转让事宜有任何疑问，欢迎联系本所律师或业务发展团队。
