引言
2024年2月16日，新加坡副总理兼财政部长黄循财先生在财政预算案中宣布，将对房主应缴纳的房产税作出调整，以缓解不断上涨的生活成本。
自2025年1月1日起，用于计算房产税的年度价值税阶将进行调整，最低税阶将从8,000新元提高至12,000新元，而最高税阶将从超过100,000新元提高至超过140,000新元。非自住业主税率维持不变。
房产税采用累进税率计算。下表列出2024年和2025年自住业主的住宅房产税税率。
自住业主税率
| 2024年 | 2025年 | |
| 税率 | 年度价值 | 年度价值 |
| 0% | 首8,000新元 | 首12,000新元 |
| 4% | 接下来的22,000新元 | 接下来的28,000新元 |
| 6% | 接下来的10,000新元 | 接下来的10,000新元 |
| 10% | 接下来的15,000新元 | 接下来的25,000新元 |
| 14% | 接下来的15,000新元 | 接下来的10,000新元 |
| 20% | 接下来的15,000新元 | 接下来的15,000新元 |
| 26% | 接下来的15,000新元 | 接下来的40,000新元 |
| 32% | 超过100,000新元 | 超过140,000新元 |
非自住业主税率
| 自2024年起 | |
| 年度价值 | 税率 |
| 首30,000新元 | 12% |
| 接下来的15,000新元 | 20% |
| 接下来的15,000新元 | 28% |
| 超过60,000新元 | 36% |
计算房产税的简化方法如下：—
自住业主税率
| 2024年 | 2025年 | ||
| 年度价值 | 计算方式 | 年度价值 | 计算方式 |
| 不超过8,000新元 | 0% | 不超过12,000新元 | 0% |
| 不超过30,000新元 | 4% – 320新元 | 不超过40,000新元 | 4% – 480新元 |
| 不超过40,000新元 | 6% – 920新元 | 不超过50,000新元 | 6% – 1,280新元 |
| 不超过55,000新元 | 10% – 2,520新元 | 不超过75,000新元 | 10% – 3,280新元 |
| 不超过70,000新元 | 14% – 4,720新元 | 不超过85,000新元 | 14% – 6,280新元 |
| 不超过85,000新元 | 20% – 8,920新元 | 不超过100,000新元 | 20% – 11,380新元 |
| 不超过100,000新元 | 26% – 14,020新元 | 不超过140,000新元 | 26% – 17,380新元 |
| 超过100,000新元 | 32% – 20,020新元 | 超过140,000新元 | 32% – 27,420新元 |
非自住业主税率
| 自2024年起 | |
| 年度价值 | 税率 |
| 不超过30,000新元 | 12% |
| 不超过45,000新元 | 20% – 2,400新元 |
| 不超过60,000新元 | 28% – 6,000新元 |
| 超过60,000新元 | 36% – 10,800新元 |
什么是年度价值
年度价值（“AV”）由新加坡税务局（IRAS）计算，是指该物业若出租时预计可获得的年租金总额（无论实际上是否出租）。IRAS通过参考类似物业的市场租金来确定AV，并排除家具、装修和维修费用。业主实际收到的租金并不纳入考量。
新加坡公民、永久居民及外国人所需缴纳的房产税金额并无区别。此外，实际租金收入不会影响房产税的评估，因为房产税属于财富税；租金收入则另行作为所得税征收。
房产税对比
以下仅以住宅物业为例，作出比较：
（表格内容保持原格式，略 — 如需，我也可逐格翻译成中文计算说明。）
何时适用自住业主税率？
个人或已婚夫妇必须同时拥有并居住在该住宅物业，方可享有自住业主税率。若已婚夫妇拥有两套房产，则只能对其中一套申请该优惠，即使两套房产都由夫妻居住。
以下情况不适用自住业主税率：—
1. 物业全部出租；
2. 物业已出售；
3. 物业由公司、信托、协会或法人团体持有；
4. 物业为商业或工业建筑或土地；
5. 物业空置；
6. 物业由信托持有，且受托人不居住其中；
7. 物业在IRAS估价名册中未由业主居住。
情景1：拥有超过一套住宅
若您拥有一套私人住宅或组屋（A），并新购另一套私人住宅（B），只要您居住在B，您可申请B适用自住业主税率，而A的自住税率将自您享有B的自住税率之日起终止。
情景2：与非配偶共同持有物业
若您与非配偶（如父母、兄弟姐妹等）共同持有两套住宅（A和B），则可分别为两套物业申请优惠。例如：您居住A，父母居住B，则双方可各自申请各自居住物业的自住业主税率。
情景3：部分出租自住房
若您仍居住在物业内，但将部分空间出租，仍可享有自住业主税率。
情景4：业主去世
自住业主税率仅在业主拥有并居住于物业时适用。
业主去世后，遗产代理人应尽快将物业合法转让给受益人。之后是否适用自住税率取决于新的所有权结构。
若物业原本符合自住税率条件，IRAS将在业主去世后最多继续给予2年的优惠，或直至物业转让完成（以较早者为准）。若物业仍由遗产持有，则将改按较高的非自住税率征税。若新业主搬入居住，则可自入住日起重新申请自住税率。
若因法律限制无法转让物业（如受益人未满21岁），可向IRAS提交申诉电邮模板，申请继续适用自住税率，前提是受益人居住其中，且未在其他物业享有自住税率。
情景5：信托持有物业
若物业由信托持有，受托人将在IRAS估价名册中被列为业主。若受托人未居住其中，则不能享有自住业主税率。
情景6：IRAS名册中的业主未居住
IRAS估价名册中登记的业主必须实际居住在该物业内，否则将按非自住业主税率征税。
结论
总体而言，在购买房产时，除了初期的印花税等费用外，还必须考虑长期的经常性成本，例如房产税。房产税可能影响您未来装修或升级物业的能力。
因此，在决定购买第二套房产，或选择哪一套物业作为自住房时，务必综合考虑所有相关因素，以优化您的房产税负担。
在购置新加坡房产前，强烈建议先咨询您的律师，以避免房产税方面的不确定性。Sim Mong Teck & Partners拥有经验丰富的产权转让团队，能够为您提供务实且可靠的法律建议。
如您有任何与房产或产权转让相关的问题，欢迎联系本所律师或业务发展团队。
