引言
在新加坡，父母为支持子女，常会以子女名义购买房地产。这类安排通常出于良好意图——可能是作为赠予、为子女提供人生起点，或作为长期财富传承规划的一部分。然而，新加坡高等法院近期的一项判决凸显了若未妥善记录此类安排，在发生纠纷或子女随后破产时所面临的风险。本文将解析该判决中的关键法律问题与实践启示，为考虑类似安排的家庭提供参考。
真实案例：父母对登记在破产子女名下房产的主张
该纠纷涉及多年来购买的三处高价值住宅物业，均登记在一名成年女儿名下。购房资金由其父亲——一名成功的商人——提供。父亲主张，这些物业从未意图让女儿实益拥有，而是由女儿代其持有（信托）。数年后，女儿被宣告破产，其资产（包括上述三处物业）由官方受托人（Official Assignee）接管。父亲随后主张其对物业的实益权益，声称女儿仅代其持有，相关物业不应纳入破产财产。
高等法院驳回了父亲的主张，认为缺乏足够证据证明存在“返还信托”（resulting trust）。法院认定，在无相反证据的情况下，这些物业应推定为赠予女儿，并构成其破产财产的一部分。
法律框架：返还信托与“赠与推定”
当一方出资购买物业但将其登记在他人名下时，核心法律问题是：谁是真正的实益所有人？在此类情形下，可能适用“返还信托”原则，即出资者为实益所有人，而名义持有人仅为受托人。
然而，当出资人与登记所有人之间为父母与子女关系时，法律推定该交易为赠予，此即“赠与推定”（presumption of advancement）。
该推定反映了社会常理，即父母通常有意惠及子女，尤其当子女已成年且交易自愿时。若父母欲推翻该推定并证明存在返还信托，必须提供清晰、可信且最好为交易同期的证据，证明并无赠予意图，且子女仅代为持有物业。
在本案中，法院认定不存在此类证据：既无书面信托契约、亦无代名人协议，且购房时亦无文件显示该物业并非赠予。故法院裁定女儿为物业的法定及实益所有人，相关物业在其破产后合法归属官方受托人。
给家庭的实践启示
本案警示，即便出于善意的简单安排，若缺乏适当法律架构，也可能演变为复杂纠纷。当父母将物业登记在子女名下时，法律视子女为法定所有人；若无书面证据表明相反意图，子女亦被推定为实益所有人。在父母与子女交易中，赠与推定使父母日后主张“并非赠予”极为困难。若物业并非赠予，必须以同期证据（如信托声明或代名人协议）予以推翻。
若子女破产，问题将更为严重。一般而言，一旦破产，所有登记在子女名下的资产均归官方受托人。若父母在事后、缺乏事前文件的情况下主张实益所有权，法院极可能予以驳回。口头约定或事后解释通常不被采纳；法院更重视交易当时或接近当时的正式书面文件。
不可忽视的IRAS税务影响
除法律风险外，家庭在通过信托或代名人安排结构化持有物业时，还必须注意印花税与物业税影响。新加坡国内税务局（IRAS）在认定实益所有权方面采取严格立场。
ABSD（额外买家印花税）依据实益所有人身份而非仅依据名义所有人征收。若父母购买第二套住宅但登记在子女名下、却保留实益权益，ABSD仍可能按父母身份征收，税率可能高达20%或以上（视当时政策与居民身份而定）。若IRAS日后发现父母为真正实益所有人（例如通过信托契约、银行记录或诉讼），ABSD可能被追溯评税，并附加罚款与利息。
自2022年5月9日起，IRAS对以信托方式购买住宅征收65%的ABSD（Trust），并需预先缴纳。仅当信托为“固定信托”且在购置时已明确列明可识别的个人实益所有人，方可申请退还。IRAS将严格审查此类结构，以判断是否真实或意在规避ABSD。
一般而言，物业税率也基于法定所有权确定。自住业主税率仅适用于“同一人既拥有又居住”的情形。若受托人作为法定所有人不居住于物业，而子女作为实益所有人居住其中，则可能无法享受优惠税率；反之，若受托人居住其中，则可能适用自住业主税率。
结论
该高等法院判决是一则警示。为子女购置物业看似简单，但法律与税务影响却极其复杂。完善的书面信托安排可避免纠纷、在破产情形下保障资产，并确保符合IRAS要求。良好意图本身并不足以在法庭或税务机关面前成立。
本所经常协助客户设计合法、税务高效且符合家族目标的物业与信托结构。若您需要进一步协助，欢迎随时与我们联系。
